¿Qué suponen los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno central y cómo afectan al alquiler?
El Gobierno central, a través del Consejo de Ministros, aprueba los dos reales decretos-ley de vivienda que ya habían sido aprobados por el mismo organismo el pasado 29 de septiembre, pero que no salieron adelante en el Congreso de los Diputados tras el rechazo de los partidos de la oposición, PP y Vox, y del socio de Gobierno, Junts. La nueva aprobación se produjo después de la disolución de las Cortes Generales y de la convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre.
Las dos normas fueron aprobadas por el Consejo de Ministros el 6 de octubre y publicadas este miércoles, 7 de octubre, en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Se trata del Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y del Real Decreto-ley 29/2026, que reúne medidas para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible.
La principal diferencia entre ambos es su entrada en vigor. El Real Decreto-ley 29/2026 entrará en vigor este jueves 8 de octubre, aunque algunas de sus medidas tienen fechas específicas de aplicación. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026 deberá ser abordada por la Diputación Permanente del Congreso el 15 de noviembre.
¿Qué cambia para los contratos de alquiler?
Los dos reales decretos-ley aprobados por el Gobierno reúnen un total de 21 medidas organizadas en cuatro grandes objetivos: facilitar el acceso a una vivienda en alquiler o en propiedad a precios asequibles, aumentar la oferta disponible, reforzar la estabilidad de los inquilinos y de los pequeños propietarios y combatir la especulación, además de regular determinadas modalidades de alquiler como los contratos temporales y por habitaciones.
Dentro de este paquete, el Real Decreto-ley 28/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para aumentar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. Una vez superado el periodo mínimo de cinco años, o de siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo.
El plazo de preaviso para el propietario pasa de cuatro a seis meses, mientras que para el inquilino se mantiene en dos meses. Además, cuando el arrendador comunique válidamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá indemnizar en general al inquilino por los costes asociados a la finalización del alquiler, aunque la norma establece diferentes excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad de la vivienda por parte del propietario o de sus familiares.
La nueva regulación también se aplicará a los contratos de alquiler de vivienda habitual que ya estén vigentes cuando entre en vigor, pero solo respecto de los vencimientos posteriores a esa fecha. Las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la publicación del decreto conservan su validez y no generan el derecho a la indemnización prevista por la nueva norma.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El segundo decreto incorpora también una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual. La disposición final quinta establece que, cuando se cumplan los requisitos previstos, el arrendatario podrá solicitar una prórroga por anualidades de hasta dos años adicionales, manteniendo durante ese periodo las condiciones del contrato.
Esta medida tiene efectos a partir del 15 de noviembre y está vinculada al Real Decreto-ley 28/2026.
Más control del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce también medidas para limitar la evolución de las rentas. Entre ellas figura un límite del 2 % para determinadas actualizaciones anuales de los contratos hasta el 31 de diciembre de 2027 cuando se cumplan las condiciones establecidas en la norma. Además, cuando la renta supere el límite máximo correspondiente según el sistema de índices de precios de referencia, no procederá el incremento en los supuestos previstos.
El paquete incluye además incentivos fiscales para los pequeños propietarios que reduzcan las rentas y destinen sus viviendas a alquileres asequibles, con el objetivo de favorecer que una mayor parte del parque privado se incorpore al mercado residencial a precios más moderados.
Otra de las novedades afecta a los alquileres temporales, una modalidad que queda sometida a nuevas condiciones. El contrato temporal deberá responder a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual y, como regla general, tendrá una duración superior a 31 días y no superior a 12 meses.
Si el alquiler supera los 12 meses sin una causa que lo justifique o se suceden más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, podrá considerarse alquiler habitual desde el primer contrato.
La norma también regula los alquileres por habitaciones. La suma de las rentas de los contratos parciales de una misma vivienda no podrá superar la renta que correspondería por el alquiler de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, los límites previstos para estas áreas.
Protección frente a los desahucios
Los nuevos decretos amplían también la protección para personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. El Real Decreto-ley 29/2026 establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen temporal de suspensión de determinados desahucios cuando concurran las condiciones previstas en la norma.
Además, en los procedimientos de desahucio por falta de pago en los que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad económica, la Administración podrá disponer de hasta dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades reclamadas. Durante ese periodo se suspenderán el procedimiento y, si corresponde, el lanzamiento.
Medidas contra la especulación y los grandes tenedores
El Real Decreto-ley 29/2026 establece también limitaciones temporales para determinadas adquisiciones de viviendas por parte de entidades dedicadas a operaciones inmobiliarias o de personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores. La norma limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas compras por un precio inferior al 70 % del valor de mercado, con excepciones para operaciones destinadas a fines sociales o de vivienda asequible.
El paquete incorpora así medidas dirigidas a limitar determinadas operaciones de grandes inversores y entidades que adquieren viviendas con fines de inversión, dentro del objetivo declarado por el Gobierno de reducir las operaciones especulativas sobre el parque residencial.
También se refuerza la acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación del Registro de la Propiedad y se mantienen los umbrales generales de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial, con la posibilidad de establecer umbrales inferiores en zonas de mercado tensionado conforme a la normativa aplicable.
Pisos turísticos y vivienda asequible
Entre las medidas fiscales se incluye la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan recargos en el IBI para determinadas viviendas residenciales destinadas a usos turísticos. Además, el alquiler de determinados apartamentos o viviendas amuebladas podrá quedar sometido al 10 % de IVA cuando concurran las circunstancias previstas en la norma, con el objetivo de aproximar su tratamiento fiscal al de una actividad económica.
El paquete también incorpora incentivos fiscales para propietarios que reduzcan las rentas y nuevas deducciones en el IRPF para determinados inquilinos. En concreto, se establece una deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con los límites y requisitos recogidos en el decreto. Según el ejemplo utilizado por el Gobierno, una persona que pague 800 euros mensuales de alquiler podría obtener una deducción cercana a los 1.000 euros al año.
También se contemplan beneficios fiscales vinculados a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las conocidas como SOCIMI, condicionados a que sus viviendas se destinen a alquileres asequibles.
El decreto contempla además la reducción del IVA al 4 % para determinadas viviendas protegidas con protección permanente o indefinida, así como medidas para reforzar el parque público de vivienda y la entidad estatal Casa 47.
Casa 47 podrá incorporar miles de inmuebles procedentes de la Seguridad Social al parque público de vivienda, con el objetivo de destinarlos a personas y familias que encuentran mayores dificultades para acceder a una vivienda.
Más financiación para aumentar la oferta
Las medidas no se centran únicamente en el alquiler y también incluyen actuaciones destinadas a incrementar el número de viviendas disponibles. Entre ellas figura una línea de garantías de 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada de vivienda y otra dotación de 400 millones para apoyar a los operadores y promotores de vivienda social.
El objetivo es facilitar la construcción de nuevos inmuebles y aumentar progresivamente la oferta de vivienda asequible, tanto mediante el parque público como a través de la colaboración con operadores privados y sociales.
Un nuevo mecanismo para acceder a la primera vivienda
Entre las medidas incluidas figura también el mecanismo "TU CASA", destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. El sistema prevé préstamos públicos sin intereses ni comisiones de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un límite máximo de 50.000 euros, según las condiciones que deberá desarrollar el Gobierno.
El programa contará con una dotación de 10.000 millones de euros y será gestionado a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). La medida pretende facilitar que quienes todavía no disponen de una vivienda puedan afrontar parte del coste de adquisición mediante financiación pública.
¿Qué ocurre ahora con los decretos?
Aunque los dos reales decretos-ley ya han sido publicados en el BOE y producen los efectos previstos desde sus respectivas fechas de entrada en vigor, son normas de carácter provisional. La Constitución establece que deben ser sometidas a debate y votación en el plazo de 30 días desde su promulgación. Como las Cortes están disueltas, la función de convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si no son convalidados dentro del plazo, los reales decretos-ley quedan derogados.
Tras la aprobación de los dos reales decretos-ley, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, compareció desde el Palacio de la Moncloa para explicar las principales novedades incorporadas a las normas. Entre las medidas destacadas se encuentra el mecanismo "TU CASA", diseñado para facilitar el acceso a la primera vivienda mediante préstamos públicos de hasta 50.000 euros. El programa contará con una dotación de 10.000 millones de euros.
Sánchez reconoció además que en estos momentos no existe una mayoría parlamentaria suficiente para garantizar la convalidación de la norma que establece las prórrogas automáticas de los contratos, por lo que esta medida no podrá desplegar sus efectos al mismo tiempo que el resto y quedará pendiente de la decisión de la Diputación Permanente.
Así, la situación de la vivienda en España queda ahora pendiente de la tramitación parlamentaria de los dos nuevos decretos, que recuperan buena parte de las medidas que el Congreso rechazó la semana pasada, aunque incorporan también cambios respecto de los textos anteriores. El Gobierno defiende que las circunstancias de urgencia que motivaron las primeras normas se mantienen, mientras que su aplicación definitiva dependerá de la convalidación por la Diputación Permanente.